在COVID-19大流行期间，房东可能面临两大问题:
- 付不起房租的房客.
- 他们不能扣除的税收损失.
我们先从租客开始，然后再讨论租赁物业的税收损失问题.
这在美国是第一次.S. 历史, 联邦政府将在全国范围内对住房业主实施一项全面的驱逐令，禁止他们在2020年底前不支付租金.
房东支付账单的责任并没有被暂停. 因此，房东需要为几十年来最动荡的时期做好准备.
联邦住房驱逐禁令
疾病控制和预防中心(CDC)和卫生部 & 公共服务部门发布了最新的联邦驱逐令. 这是一项旨在帮助防止COVID-19传播的紧急卫生措施.
CDC命令将于2020年9月4日至2020年12月31日生效. 该命令取代了3月27日实施的驱逐令, 2020, 冠状病毒援助, 救援, 以及7月24日到期的《mg游戏app》, 2020.
美国疾病控制与预防中心的命令一般禁止住宅业主驱逐那些在2020年估计收入不超过99美元的租户,000英镑(单人)或198美元,000(结婚, 共同申报).
不像《mg游戏app》的暂停, 哪些只适用于有租金补贴或联邦支持抵押贷款的多户型租赁物业, 疾控中心的命令适用于所有类型的住宅租赁:房屋, 工器, 公寓大楼, 移动房屋, 和移动家庭空间. 没有要求租金由联邦政府资助或租金补贴.
CDC的命令不适用于商业地产，包括汽车旅馆和酒店. 它也不适用于出租给临时客人或季节性租户的宾馆——这大概不包括大多数Airbnb和类似的短期租赁.
防止驱逐, 租客只需向房东提交一份已签署的声明，否则会被判作伪证
- 已尽其所能获得所有可用的政府租金或住房援助;
- 不超过收入限制(2020年的收入为9.9万美元或19.8万美元);
- 是否因家庭收入大幅减少而无法支付全部租金, 失去工作或工资, 或者额外的自费医疗费用;
- is using his or her best efforts to make partial payments that are as close to the full rental payments as the tenant’s circumstances permit; 和
- 是否会无家可归，或被迫搬进狭小的空间或共享的生活空间.
租客无须向房东提供任何证明，以证明声明书内的陈述是真实的. CDC已经为租户创建了一个表单声明.
租客何时必须向房东提供此声明没有时间限制——他们可以在收到终止通知之前或之后的任何时间这样做.
违反CDC命令的个别房东将被处以最高100美元的罚款,高达1年的监禁, 如果违反行为没有造成死亡.
罚款最高可达250美元,(不清楚政府如何证明驱逐导致租户死亡).
对有限责任公司、公司和房地产投资信托基金等机构的罚款将增加一倍.
帮助租户获得帮助
疾控中心的命令要求租户寻求政府援助来帮助支付租金. 但他们不需要从非政府来源，如教堂或私人慈善机构寻求帮助.
帮助你的房客获得这样的帮助对你是有利的. 毕竟，你希望租金能得到支付. 你可能会想留住房客——假设这是一个好房客. 为租房者提供财政援助的政府项目的链接可在以下网址找到 http://legalfaq.org.
制定付款计划
试着和苦苦挣扎的租户制定付款计划. 这是他们的最大利益，也是你自己的利益. 一定要把条款写下来.
例如, 如果租户的收入下降了20%, 你可以接受到年底20%的租金减免，并要求租户支付2021年到期的余款. 明确这是部分租金支付，不满足承租人的全部租赁义务.
你没有义务提供租户永久的租金减免或任何形式的租金减免.
记住，你的政府不会奖励你的慷慨. 你不会因为减少或减免租金而得到税收减免或其他税收优惠. 这并不意味着你不应该这么做. 只是别指望税法会奖励你的慷慨.
未付租金不能免税
坏消息. 未付租金不是一种免税的租赁费用. 相反，它是你的房客欠你的债务. 即使租户从来没有支付过他们所欠的租金，你也不会因为未付的租金而得到税收减免.
一个好消息. 从好的方面来看, 未付的租金不作为收入纳税, 你的报税表上没有填报, 并增加你将有一个出租物业税损失的机会(扣除, 我们希望). 这是假设你是一个以现金为基础的纳税人，就像几乎所有的住宅业主一样.
扣除租金物业税损失
如果你每年为你的租金而花费的总费用(抵押贷款利息)，你就会有租金损失, 税, 公用事业公司, 保险, 维护, 折旧, 和其他费用)超过你的总租金收入(不包括未付租金).
由于租户无法支付全部或部分租金，许多通常租金盈利的房东可能会在2020年遭受租金损失.
可怕的被动活动损失规则使许多房东无法从非租金收入中扣除全部或部分租金损失.
租金损失通常被归类为被动损失. 除两个重要例外外，一般规则如下:
- 被动损失只能从被动收入中扣除——从租赁活动和你没有实质性参与的mg游戏app中获得的收入.
- 被动损失亦不可从(a)一般收入(如薪金及自雇收入)中扣除, 或(b)从投资收入，如股息或利息.
例外1. 25,000美元的房地产租赁津贴
税法对收入相对较低的房东表示同情，允许他们从非租金收入中扣除一定数量的租金损失.
如果你本年调整后的总收入低于$100,000, 你最多可以扣除25美元,从你的非被动收入中扣除，你每年的租金损失为五千, 只要你积极参与租赁物业的管理(一个很容易达到的标准).
例外2. 房地产专业人士被动损失豁免规则
还有另一种方法，不管你的收入有多高，你都可以从非租金收入中扣除租金损失:房地产专业人士免受被动损失规则的限制.
如果你符合税法定义的房地产专业人士的资格，并实质性地参与了你的租赁活动, 你可以将租金损失视为非被动收入，并在2020年无限制地从所有其他非被动收入中扣除.
如果你或你的配偶其中一人消费，那么你或你的配偶将有资格成为一名房地产专业人士
- 超过一半的个人服务工作时间是在房地产交易或你实质性参与的mg游戏app中, 和
- 超过750小时的个人服务工作和投资分析时间用于房地产交易或您和/或您的配偶实质性参与的mg游戏app.
除上述标准外, 您和/或您的配偶必须实质性地参与一项租赁活动，以便在您的其他收入中扣除税款损失. 建立物质参与有多种方法. 最常见的两种情况是，在税法规定的多重租赁活动中工作超过500个小时，以及在单独的非组合物业中工作超过100个小时.
在税法定义的房地产mg游戏app首页之外拥有全职工作的人很少有资格成为房地产专业人士.
不可扣除的租金损失成为暂时的被动损失
你不会损失租金损失你不能扣除因为被动损失规则. 相反，这些损失变成了暂停的被动损失. 它们会无限期地延续下去，每年从被动收入中扣除，直到用完为止.
如果您在应税交易中出售或以其他方式处置您在租赁物业中的大部分权益，您也可以扣除暂停的被动损失.
更好的了解政府对房东的详细信息. 我们是来帮助你的. 请随时给mg游戏app首页办公室(旧金山)、(纽约)和(休斯顿)打电话，发电子邮件至 info@www.michaeldunphy.com.